Wie prüft man eine Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren?

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, müssen Sie diese kritisch unter die Lupe nehmen. In den folgenden Abschnitten werde ich Ihnen zeigen, wie Sie dabei am besten vorgehen.

1. Prüfkriterien für Immobilien

Bei den folgenden Ausführungen geht es darum, eine ganz konkrete Immobilie systematisch und gründlich unter die Lupe zu nehmen und alle relevanten Unterlagen und Informationsquellen auszuwerten. Ziel einer solchen Prüfung ist es, alle wert- und preisrelevanten Annahmen mit den tatsächlichen Gegebenheiten abzugleichen. Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass alles so ist, wie es sein sollte, dann ist das gut. Wenn das nicht der Fall ist, muss überlegt und entschieden werden, ob die negativen Abweichungen ein „Dealkiller“ sind oder ob sich das Problem durch eine Kaufpreisreduzierung lösen lässt.

Wenn sich z.B. durch Einsicht in ein Altlastenverdachtskataster der Gemeinde herausstellt, dass es einen konkreten Altlastenverdacht gibt, weil auf dem Grundstück zuvor z.B. eine Tankstelle oder eine Lackiererei betrieben wurde und ein Gutachten gerade bestätigt hat, dass das Erdreich mit gefährlichen Schadstoffen verseucht ist, dann ist das definitiv ein „Dealkiller“. Denn bei einer solchen Sachlage würden Sie durch den Erwerb des Grundstücks zum möglichen Adressaten einer Sanierungsverfügung der Behörde werden. Denn der aktuelle Eigentümer kann von der Behörde auch dann mit einer Verfügung zur Sanierung von Altlasten verpflichtet werden, wenn er diese nicht verursacht hat.

Nehmen wir ein weniger dramatisches Beispiel: Bei der weiteren Prüfung stellt sich heraus, dass sich in einer Eigentumswohnung Nachtspeicheröfen befinden, die Asbest enthalten. Die Entsorgung von asbesthaltigen Nachtspeicheröfen ist kostenaufwendiger als die Entsorgung von nicht asbesthaltigen. Ein solcher Befund ist daher keine gute Nachricht. Allerdings ließe sich ein solcher Umstand durch eine Kaufpreisreduzierung adressieren. Er stellt jedenfalls keinen „Dealkiller“ dar, der den Kauf insgesamt undenkbar werden lässt.

2. Prüfung der Bausubstanz und Objektqualität

Da Verkäufe von Bestandsimmobilien in aller Regel ohne Gewährleistungsansprüche erfolgen, müssen Sie sich als Käufer ein detailliertes und belastbares Bild zum baulichen Zustand machen. Wenn Sie nicht zufällig von Beruf Architekt oder Bauingenieur sind, dann werden Sie eine solche Prüfung nicht alleine bewältigen können. Mit der Prüfung des baulichen Zustandes ist kein umfangreiches Gutachten gemeint. Im Normalfall ist eine Auflistung von Bauschäden und Baumängeln mit einer überschlägigen Abschätzung der Kosten zur Beseitigung völlig ausreichend.

Eine solche Prüfung sollte auch eine Einschätzung zu der Frage beinhalten, ob qualitativ hochwertige, durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Baumaterialien verwendet wurden. Das stellt zwar keine Prüfung von Baumängeln im engeren Sinn dar, ist aber für die Beurteilung des Wertes der Immobilie und auch für die Prognose von künftigen Instandhaltungskosten von Bedeutung. Insbesondere bei frisch renovierten Immobilien ist eine gewisse Skepsis angezeigt, denn mitunter erfolgen solchen Renovierungen vor dem Verkauf, um gravierende Mängel und Schwachstellen unsichtbar zu machen. Eine solche „Überrenovierung“ von maroder Bausubstanz ist für den Verkäufer preisgünstiger als eine Behebung der Mängel. Wenn z.B. bei einem sehr alten Haus bei der Erneuerung der Wandverkleidungen und Fliesenspiegel darauf verzichtet wurde, die dringend erforderliche Erneuerung der Hauselektrik und der Rohrleitungen für Frischwasser und Abwasser durchzuführen, dann ist das ein kritischer Fall, der den Käufer zu einer besonders gründlichen Untersuchung anhalten sollte. Eine frisch renovierte Immobilie ist daher keinesfalls ein Argument dafür, dass eine Untersuchung der Bausubstanz durch einen Fachmann verzichtbar ist.

Wenn Grund zu der Annahme besteht, dass eine aufwendigere Prüfung durch einen Bausachverständigen kritische Befunde zutage fördern könnte, die den Kauf platzen lassen würden, sollten Sie versuchen, den Verkäufer an den Kosten der gutachterlichen Untersuchung zu beteiligen. Das ist durchaus interessengerecht, da ein solches Bausubstanzgutachten für den Verkäufer auch dann einen Wert hat, wenn Sie sich gegen den Kauf entscheiden. Für Sie hingegen als abgesprungenen Kaufinteressenten ist das Gutachten in einem solchen Fall wertlos. Bei der derzeit schwierigen Marktlage werden Sie allerdings schlechte Karten haben, eine solche Kostenbeteiligung des Verkäufers in den Verhandlungen durchzusetzen. Einen Versuch ist es aber Wert.

3. Rechtliche Prüfung der Immobilie

Neben dem baulichen Zustand gibt es noch stark rechtlich geprägte Aspekte, die geprüft werden müssen. Ein wichtiger Schritt ist die Prüfung der Rechtslage anhand des Grundbuches und anhand der Akte des Bauaufsichtsamtes. Auch daraus können sich wertmindernde Umstände ergeben, die bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden sollten.

a) Grundbuchauszug

Das Grundbuch gibt umfangreich Auskunft über die dingliche Rechtslage. Das betrifft z.B. Wegerechte oder dingliche Wohnrechte und dergleichen. Dingliche Belastungen des Grundstückes können den Wert der Immobilie ganz erheblich mindern. Sie sollten sich zu diesem Zwecke vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug geben lassen, um diesen entweder selbst gründlich in Augenschein zu nehmen oder von einem Fachmann prüfen zu lassen. Zu Beginn der Sondierungsphase können Sie ohne Zustimmung des Verkäufers nicht selbst beim Grundbuchamt des Amtsgerichtes einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten, sondern sind auf die Kooperation des Verkäufers angewiesen. Bestehen Sie erforderlichenfalls darauf, dass ein neuer Grundbuchauszug beim Grundbuchamt angefordert wird wenn der vorgelegte Auszug schon älter ist. Er sollte auf keinen Fall älter als 6 Monate sein. Die Kosten von 10 sind marginal und nur ein aktueller Grundbuchauszug verschafft Sicherheit.

Eine besondere Rolle spielen die so genannten Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Das tückische an Baulasten ist, dass diese nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, aber gleichwohl gegenüber dem Erwerber eines Grundstückes dingliche Wirkung entfalten und ihn binden. Dazu gehören z.B. KfZ – Stellplatzverpflichtungen oder Abstandsflächen zu Nachbarbauten, die über das gesetzliche Maß hinausgehen. Sie sollten daher unbedingt das beim Bauamt geführte Baulastenverzeichnis einsehen, da sich auch daraus wertmindernde Belastungen des Grundstückes ergeben können.
b) Baugenehmigung

Grundsätzlich bedürfen alle Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abbruch eines Gebäudes) einer Baugenehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Genehmigungsfrei sind Renovierungs- und Instandsetzungsmaßen eines Gebäudes. Dazu gehören z.B. ein neuer Anstrich, Fassenddämmungen und Verblendungen, neue Dacheindeckung, Anbringung von Solaranlagen und das Auswechseln von Fenstern und Türen. Eine Ausnahme gilt für Denkmalschutzimmobilien. Bei solchen ist auch bei Renovierungen und Instandsetzungen Rücksprache mit dem Denkmalschutzamt zu nehmen.

Liegt eine bestandskräftige (d.h. nicht mehr anfechtbare) Baugenehmigung vor, so darf grundsätzlich so gebaut werden, wie in der Baugenehmigung dargestellt. Daher ist es sinnvoll, sich die Baugenehmigung vorab in Kopie geben zu lassen, um auch diese zu prüfen. Die Baugenehmigung gibt Auskunft über die erlaubte Bebauung und Nutzung. Sie ist daher die Grundlage der Prüfung, ob die tatsächliche Bauausführung der behördlichen Genehmigung entspricht und damit kein Schwarzbau vorliegt. Wenn dem nicht so ist, so droht die Gefahr von Abrissverfügungen. Es sollte daher in jedem Fall abgeglichen werden, ob die Baugenehmigung sich mit dem tatsächlich errichteten Gebäude deckt.
Wenn Sie einen Umbau oder eine Nutzungsänderung der Immobilie planen, so müssen Sie auch den Fragen nach der baurechtlichen Zulässigkeit solcher Vorhaben frühzeitig nachgehen. Da die Baugenehmigung selbst nur etwas über die rechtliche Zulässigkeit der gegenwärtigen Bebauung und Nutzung aussagt, müssen Sie den Bebauungsplan einsehen, um zu prüfen ob ein geplanter Umbau oder eine geplante Erweiterung überhaupt genehmigungsfähig ist.

c) Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Eine Besonderheit stellen Eigentumswohnungen dar. Damit Sie wissen, worauf beim Kauf zu achten ist, stelle ich Ihnen im Folgenden die Unterschiede zu „normalen“ Immobilien dar. Was genau ist eigentlich eine Eigentumswohnung? Es handelt sich um Gemeinschaftseigentum an einem Hausgrundstück zu einem bestimmten Bruchteil in Kombination mit Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes. Jede Eigentumswohnung wird auf einem gesonderten Grundbuchblatt geführt. Die Eigentumswohnung ist genau wie ein normales Hausgrundstück übertragbar und mit Grundpfandrechten belastbar.

Da die Anzahl der Miteigentümer bzw. Sondereigentümer bei Wohnungseigentumsanlagen in der Regel größer ist als bei normalen Einfamilienhäusern, wird die Stückelung der Miteigentumsanteile kleiner gewählt (in der Regel ausgedrückt in Brüchen mit 1.000 oder 10.000 als Nenner). Die Details der Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind in der Teilungserklärung geregelt. Nicht jedes Haus eignet sich für die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Erforderlich ist dafür die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen, die von der Bauaufsichtsbehörde bescheinigt werden muss.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. die Außenwände, die Fassade, das Dach, das Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen und Gemeinschafträume wie Waschräume oder Hof- und Gartenflächen (soweit daran kein Sondereigentum begründet ist). Es gehört allen Miteigentümern zu einem Bruchteil. Zum Sondereigentum gehören die einzelnen abgetrennten Eigentumswohnungen mit Ausnahme von Außenwänden, tragenden Wänden und Fenstern, die ebenfalls Gemeinschaftseigentum darstellen. Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum spielt eine wichtige Rolle für die Frage, wer Entscheidungen über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen trifft und wer die Kosten trägt.

Die grundlegenden Vereinbarungen über Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft werden in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben. Häufig sind die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung in einer Urkunde zu einem Text zusammengefasst. Die Gemeinschaftsordnung kann nur durch die gesamte Eigentümergemeinschaft geändert werden, d. h. dass sich alle Eigentümer einig sein müssen. Es ist daher ratsam, die Gemeinschaftsordnung vor dem Entschluss über den Kauf einer Eigentumswohnung gründlich zu lesen, um insoweit Klarheit darüber zu haben, welche Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen vereinbart worden sind.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich auch einen Überblick über die von der Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse und die ausgetragenen Konflikte verschaffen. Aus den Protokollen können Sie auch Informationen entnehmen, die Rückschlüsse auf das Klima in der Eigentümergemeinschaft zulassen. Wenn es ernsthafte Streitigkeiten unter den Eigentümern oder mit dem Verwalter gegeben hat, so wird das sicherlich seinen Niederschlag im Text der Protokolle der Eigentümerversammlungen gefunden haben. Solche Streitigkeiten können für die gesamte Eigentümergemeinschaft sehr belastend sein und im Ergebnis auch zu einer Blockadesituation führen, in der auch sinnvolle und erforderliche Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft keine Mehrheit mehr finden und infolgedessen auch nicht getroffen werden können.

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