Derzeit hegen vielen Menschen in Deutschland die Absicht, Geld in Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu investieren. Dabei werden immer wieder die gleichen Motive genannt: Altersvorsorge, sichere Kapitalanlage, Steuern sparen, gute Rendite erwirtschaften und von Wertsteigerungen profitieren. Selten werden jedoch die Zusammenhänge einer näheren Betrachtung unterzogen. Tatsächlich bergen Kapitalanlagen in Immobilien nicht nur Chancen sondern auch Risiken. Weil das so ist, muss sich der Erwerber einer Renditeimmobilie Gedanken zu einer Steuerung und Begrenzung der Risiken machen. Das gilt übrigens für jede Form der Kapitalanlage, wird jedoch bei Immobilien allzu häufig ausgeblendet.
Der mit Abstand wichtigste Baustein einer guten Risikosteuerung ist die kritische Auswahl und die gründliche Prüfung der Immobilie vor dem Kauf. Wie man dabei vorgeht, finden Sie genau erklärt und beschrieben in meinem Buch.
In diesem Zusammenhang ist leider festzustellen, dass aufgrund der schwierigen Marktlage die Risiken für Kapitalanlagen in Immobilien erheblich gestiegen sind. Das Chancen-Risiko-Profil hat sich aufgrund der teilweise ungesunden Preissteigerungen für Neuinvestitionen sehr ungünstig entwickelt. Das hängt auch damit zusammen, dass viele Eigenheimerwerber unvernünftig hohe Preise zahlen, die den ganzen Markt belasten. Fatal ist dabei die Einstellung, dass es beim Erwerb eines Eigenheims keine Rolle spielt, ob der Kaufpreis unter dem Blickwinkel eines Investors völlig überhöht ist. Eine solche Einstellung ist unvernünftig und vernichtet in vielen privaten Haushalten in Deutschland sehr viel Vermögen. Vielen Eigenheimerwerbern ist gar nicht klar, dass der Erwerb zu einem überzogenen Preis ein wahnsinnig schlechtes Investment ist, das Vermögen vernichtet und nicht aufbaut.
Mitverantwortlich ist natürlich die Europäische Zentralbank, die durch die verantwortungslose Politik des billigen Geldes die Renditen auf Talfahrt geschickt hat. Ich kann nur den dringenden Rat geben, keine mikroskopisch kleinen Anfangsrenditen von mageren 2 – 3% zu akzeptieren. Selbst wenn Sie eine solche Rendite in den nächsten 10 Jahren mit einer günstigen Darlehensfinanzierung auf 5 – 6% Eigenkapitalrendite gehebelt bekommen, ist das noch lange keine gute Investition. Denn bei steigenden Zinsen kann die Hebelwirkung der Darlehensfinanzierung auch in die andere Richtung gehen. Die gehebelte Rendite kann sogar negativ werden, wenn die Zinsen in den nächsten 10 Jahren erheblich ansteigen und dann über der ungehebelten Basisrendite liegen. Ein solches Szenario ist gar nicht so unwahrscheinlich, weil die Geldschwemme der Europäischen Zentralbank auf mittlere und lange Sicht eine anziehende Inflation bewirken wird.
An dieser Stelle werden Sie sich fragen, wie man denn nun die Rendite bei einer Kapitalanlage in eine Wohnimmobilie ermittelt. Die Rendite ergibt sich aus dem Verhältnis der erzielbaren Jahresnettomiete (= Kaltmiete abzüglich Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten) zu den Anschaffungskosten (= Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten):
Jahresnettomiete / Anschaffungskosten = Rendite
Ich möchte Ihnen das anhand eines Beispiels vorrechnen.
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen: 300.000
Kaufnebenkosten (12 %): 36.000
Summe Anschaffungskosten: 336.000
Jahresnettomiete: 24.000
=> Rendite p.a.: (= 24.000 / 336.000) 7,14%
Ich kann nur den dringenden Rat geben, beim Kauf einer Immobilie sehr kritisch zu sein und die erzielbaren Renditen selbst kritisch nachzurechnen. Dabei sollten Sie auch die getroffenen Annahmen für die Berechnung kritisch auf Plausibilität und Belastbarkeit prüfen.
Das Buch „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“ finden Sie bei Amazon unter dem folgenden Link: http://amzn.to/22FkyNs (Direkt anklickbar unterhalb dieses Artikels.)
Weitere Informationen finden Sie auf der Autorenseite von Alexander Goldwein: www.alexander-goldwein.de
Was ist dran am Mythos „Kapitalanlage Wohnimmobilie“ hinzugefügt von Presse am
Alle Beiträge von Presse →
