Viele Finanzierungswege führen zum Immobilieneigentum: Die sorgfältige Auswahl ist entscheidend

(Berlin, 08.06.2012) Den Wunsch nach der eigenen Immobilie hegen hierzulande viele Menschen: Ob Paare oder kleine und große Familien, Menschen mit bereits vorhandenem Vermögen oder mit wenig Eigenkapital (oder gar mit negativer Bonitätsbewertung) – viele verbindet der Traum einer eigenen Immobilie, um sich persönlich und wohnlich freier entfalten zu können. Da die meisten nicht über das notwendige „Kleingeld“ für den Erwerb oder Bau einer entsprechenden Immobilie verfügen, müssen diese nach einer passenden Finanzierung Ausschau halten. Dafür existieren verschiedene Möglichkeiten – doch nicht jede passt zur individuellen Situation, sprich: Vermögens- und Einkommenslage. An erster Stelle steht meist der Wunsch nach einer Immobilie – oft schon verbunden mit einer ganz bestimmten Vorstellung oder gar einem bestimmten Objekt. Nun gilt es, die richtige Finanzierungsvariante herauszufinden.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Welche Vor- und Nachteile bieten diese?

1. Mietkauf / Optionskauf

Gerade bei einem Wunsch nach Immobilieneigentum ohne vorhandenes Eigenkapital oder bei negativer Schufa (unzureichende Bonitätseinstufung) bietet sich ein Mietkauf oder Optionskauf an. Hierbei wird das Objekt nicht sofort erworben, sondern erst nach einer vorgeschalteten Frist, während welcher ein Miet- bzw. Zinsabschlag gezahlt wird. Nach dieser Frist wird das Objekt dann gegen Zahlung der Restkaufsumme erworben (beim Optionskauf hat der Interessent das Wahlrecht, ob er kauft oder nicht). Vorteil: Es ist zunächst keine größere Summe aufzubringen und der Miet- bzw. Optionskäufer kann trotzdem bereits das Wunschobjekt „testbewohnen“ – ähnlich einem Mietverhältnis. Nachteil: Bei dieser Finanzierungsvariante entsteht über die Laufzeit eine im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen sehr hohe finanzielle Gesamtbelastung. Außerdem werden die Objekte, welche für einen Mietkauf angeboten werden, oft nur aus dem Grund angeboten, weil sie anderweitig nicht veräußert werden können.

2. Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital)

Ein herkömmliche Baufinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital (eine sog. Vollfinanzierung) ist mittlerweile zwar auch möglich und wird von mehreren Anbietern offeriert – doch Vorsicht ist geboten, weil hier ein relativ hohes Rückzahlungsrisiko besteht – z.B. bei Auftreten von unvorhergesehenen Ausgaben oder bei Änderungen der Einkommensverhältnisse. Eine Vollfinanzierung ist nur für Interessenten geeignet, die über ein angemessenes Einkommen mit überdurchschnittlicher Sicherheit verfügen. Es gibt sogar einige Anbieter, die darüber hinaus noch weitere Aufwendungen finanzieren – wie Innenausstattungen oder Gartenhütten usw. Es sollte jedoch grundsätzlich bedacht werden, dass je höher das Finanzierungsvolumen ist, auch das Rückzahlungsausfallrisiko steigt. Das Kreditinstitut wird folglich – wenn überhaupt ein Angebot erfolgt – nur mit entsprechend schlechteren Konditionen offerieren, um dieses Risiko zu kompensieren.

3. Reguläre Baufinanzierung

Die mit Abstand am weitesten verbreitete Finanzierungsform ist die herkömmliche Baufinanzierung – hierbei insbesondere das Annuitätendarlehen. Das Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindungsfrist bietet eine relativ hohe Planungssicherheit, da die zu zahlenden Raten im Voraus feststehen und so gut eingeplant werden können. Diese Finanzierungsvariante ist nach Expertenrat für Interessenten mit mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sehr gut geeignet, da nicht die volle Bau- bzw. Erwerbssumme als Fremdkapital aufgenommen werden muss. Varianten zum Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung bieten sich dabei für Darlehensnehmer mit besonderen persönlichen Situationen an, z.B. das in der Regel etwas günstigere variable Darlehen (mit oder ohne Zinscap-Vereinbarung) oder das Forward-Darlehen zur Konditionensicherung, wenn der genaue Zeitpunkt des Kapitalbedarfs noch nicht feststeht. Überschreitet die Kreditsumme mehr als 60% des Beleihungswertes des Objektes, wird meist ein Aufschlag bei den Konditionen fällig. Insbesondere bei einer regulären Baufinanzierung existieren sehr viele Kreditanbieter am Markt, so dass hier ein besonders umfangreicher Angebotsvergleich durchgeführt werden muss.

Die optimale Finanzierung

Eine optimale Finanzierung zur Schaffung von Immobilieneigentum muss nicht nur den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des Interessenten entsprechen (d.h. ein möglichst geringes Risiko in sich tragen, damit die Rückzahlungen nicht gefährdet sind), sondern muss auch – abhängig von der individuellen Situation – nach Finanzierungsart und Flexibilisierungskriterien ausgewählt werden. Dazu muss zunächst die persönliche Situation genauestens analysiert werden: Wie viel Eigenkapital und Einkommen steht sicher zur Verfügung? Wie viel Fremdkapital ist wirklich / realistisch nötig? Welche Finanzierungsform birgt die geringsten Risiken für die eigene Situation? Eine optimale Finanzierung belastet den Finanzierungsnehmer nur so weit, dass auch unvorhergesehene Ereignisse oder zusätzliche Belastungen (z.B. weitere Kosten wie Inneneinrichtung etc.) noch geschultert werden können. In diesem Zusammenhang sollte immer daran gedacht werden, dass mit der Aufnahme eines Immobilienkredites meist nicht alle Kosten im weiteren Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilieneigentum abgedeckt sind. Oft werden Zwischenfinanzierungen notwendig, weil der Erwerber oder Bauherr in Vorleistung treten muss oder weil Aufwendungen entstehen, die vorher so nicht geplant waren.

Fazit

Die richtige, analytische Planung einer Immobilienfinanzierung setzt eine Anpassung der Finanzierungsform an die vorhandenen, individuellen Verhältnisse voraus. Neben möglichen Optimierungen bei Fremdkapitalhöher, Planungssicherheit durch Zinsbindungen etc. sollte jeder Kreditnehmer selbstkritisch das entstehende Risiko beurteilen. Jede Finanzierungsform hat Vor- und Nachteile. Nur, wenn die Nachteile sich in einem vertretbaren Risikobereich befinden, sollte überhaupt erst über die Schaffung von Immobilieneigentum weiterführend nachgedacht werden. Hilfe zur richtigen Beurteilung kann der Ratsuchende jederzeit z.B. auf den Webseiten des Fachportals www.immokredit24.com im Internet finden. Die Konsultation eines unabhängigen Fachmannes ist gerade bei Finanzierungsneulingen angebracht.

Weitere Informationen unter:
http://www.immokredit24.com/ratgeber/mietkauf.html