Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“: Wo Bevölkerungswachstum die Preise steigen lässt (FOTO)

Beliebteste Städte 2030: Hier lohnt sich der Kauf von Wohneigentum

– Wie sich der Zuzug von Flüchtlingen auf Wohnungsnachfrage und
-preise auswirkt

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die
Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach
oben entwickelt. Spitzenreiter ist München mit einem Anstieg des
Quadratmeterpreises um 95 Prozent. Dazu hat vor allem die
Urbanisierung beigetragen, also der Trend zum Leben in der Stadt.
Doch in den kommenden 15 Jahren werden sich Städte und Regionen sehr
unterschiedlich entwickeln, wie eine Untersuchung der Postbank unter
den 36 bundes- und landesweit größten Städten zeigt. Weniger als die
Hälfte dieser Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Was
das für die Immobilienpreise bedeutet, zeigt die Postbank Studie
„Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“.

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am
Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die neueste Studie der
Postbank zeigt. So lässt ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent die
Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent
steigen, bei Einfamilienhäusern um 1,9 Prozent. Doch mit den
Wachstumsraten der letzten zehn Jahre ist es möglicherweise schon
bald vorbei. Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl
der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei
Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur
noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits
eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem
Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt
werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten
kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in
prosperierenden Städten – im Osten und im Westen – Engpässe auf dem
Immobilienmarkt noch verstärken wird. Der Studie liegt die Annahme
zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen
zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge
entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige
Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird
fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte
nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Berlin wächst bis 2030 dank Flüchtlingen am stärksten, Hamburg
unter den Top 3, München gesättigt

Berlin kann durch den Flüchtlingszuzug ein Bevölkerungswachstum
von 4,7 Prozent bis 2030 erwarten und steht damit an der Spitze der
wachsenden Städte vor Potsdam (4,5%) und Hamburg (4,4%). Bremen,
Leipzig und Köln entgehen aufgrund der Flüchtlingsintegration nur
knapp einer negativen Bevölkerungsentwicklung.

In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für
Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs
Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu
erwarten gewesen wäre. In Hamburg sind aufgrund der prognostizierten
Bevölkerungsentwicklung Preissteigerungen um 13,9 Prozent bei
Eigentumswohnungen zu erwarten. Der frühere Spitzenreiter München mit
gut zwölf Prozent Bevölkerungswachstum in den vergangenen zehn Jahren
bringt es unter Einbeziehung des zu erwartenden Zuzugs von
Flüchtlingen in den nächsten 15 Jahren nur noch auf ein Plus von 1,6
Prozent. Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lässt das
eine bevölkerungsbedingte Steigerung von 4,4 Prozent bis 2030
erwarten. „Insgesamt werden die Preise in München voraussichtlich
stärker steigen, da auch das rasante Wachstum der vergangenen
fünfzehn Jahre in der Bayernmetropole nur zu 73 Prozent auf das
Bevölkerungswachstum zurückgeht“, erläutert Dieter Pfeiffenberger,
Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank. Faktoren
wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur
oder die Ansiedlung großer Unternehmen beeinflussen die Preise
zusätzlich.

„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den
Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte
hervor“, so Pfeiffenberger. So führt der höhere Bedarf an
preisgünstigem Wohnraum zu Engpässen im Bereich der geförderten
Wohnungen. Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die
Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an
und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern,
was wiederum die Kaufpreise treibt.

Prognose: Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen auf Basis der
Bevölkerungsentwicklung bis 2030

Ranking // Stadt // Bevölkerungs-entwicklung inkl.
Flüchtlingsprognose* // Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei
Eigentumswohnungen**
1 // Berlin // 4,74 % // 14,49 %
2 // Potsdam // 4,46 % // 14,03 %
3 // Hamburg // 4,38 % // 13,86 %
4 // Wiesbaden // 4,21 % // 13,77 %
5 // Bonn // 3,69 % // 12,04 %
6 // Stuttgart // 3,19 % // 10,01 %
7 // Mannheim // 2,80 % // 8,66 %
8 // Nürnberg // 2,41 % // 7,30 %
9 // Düsseldorf // 2,18 % // 6,74 %
10 // Aachen // 2,06 % // 6,33 %
11 // München // 1,58 % // 4,39 %
12 // Dresden // 1,57 % // 4,06 %
13 // Leipzig // 1,38 % // 3,40 %
14 // Köln // 1,22 % // 3,38 %
15 // Bremen // 0,48 % // 0,21 %
16 // Hannover // -0,11 % // -1,35 %
17 // Karlsruhe // -0,87 % // -4,21 %
18 // Mainz // -0,95 % // -4,31 %
19 // Augsburg // -1,51 % // -6,41 %
20 // Braunschweig // -1,91 % // -7,67 %
21 // Frankfurt a.M. // -2,05 % // -8,12 %
22 // Bielefeld // -2,49 % // -9,59 %
23 // Dortmund // -2,56 % // -9,84 %
24 // Kiel // -3,14 % // -12,16 %
25 // Essen // -3,62 % // -13,54 %
26 // Münster // -3,66 % // -13,69 %
27 // Mönchengladbach // -3,98 % // -14,81 %
28 // Saarbrücken // -4,47 % // -17,75 %
29 // Bochum // -4,65 % // -17,17 %
30 // Wuppertal // -4,85 % // -17,86 %
31 // Erfurt // -5,07 % // -19,13 %
32 // Rostock // -5,84 % // -22,91 %
33 // Duisburg // -6,00 % // -21,90 %
34 // Gelsenkirchen // -8,93 % // -32,14 %
35 // Halle (Saale) // -10,41 % // -38,00 %
36 // Chemnitz // -13,47 % // -48,58 %

* Annahmen zur Flüchtlingsprognose siehe Absatz
„Hintergrundinformationen“

** Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des
Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter

Immobilienpreise werden durch höheren Wohnflächenbedarf
stabilisiert

Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten werden der Studie
zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert –
nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage. In allen 36
untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den
vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8
Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter.
Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der
untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie der
Postbank.

Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten sind die
steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten,
sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf
wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“,
erklärt Postbank Experte Dieter Pfeiffenberger.

Wo sich Investments lohnen

„Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten
bald ein Ende haben, der irrt“, sagt Pfeiffenberger. „Die Studie
zeigt: Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve
zwar nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an.
Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist daher nach wie
vor ein lohnendes Investment. Wer in den eigenen vier Wänden leben
möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.“ Auch in Städten, deren
Bevölkerung zurückgeht, muss dem Experten zufolge nicht auf
Wohneigentum verzichtet werden: Gut geschnittenen und ausgestatteten
Immobilien in attraktiven Lagen drohe auch hier kein Wertverlust. In
diesen Städten könnte es demnächst sogar attraktive „Schnäppchen“
geben.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie „Wohnatlas 2016 –
Leben in der Stadt“

Die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ wurde
unter der Leitung von Michael Bräuninger durchgeführt, Professor an
der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends
Research. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie
sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und
nicht zu den Top 30 gehören. Im Fokus der beschriebenen Analyse
standen die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung des Zuzugs
von Flüchtlingen, die Preisentwicklung von Wohneigentum und Mieten
sowie die Entwicklung der Wohnflächennachfrage.

Detailinformationen zur Bevölkerungsprognose unter Einbeziehung
der Flüchtlingszahlen:

Vor dem Hintergrund der Zuwanderung von mehr als einer Million
Menschen in 2015 und der Tatsache, dass bei 50 Prozent der
entschiedenen Asylanträge in 2015 die Anerkennung als Flüchtling
erfolgte, wurden folgende Annahmen für die Prognose getroffen:

– Etwa die Hälfte der Flüchtlinge aus 2015 erhält ein
längerfristiges Bleiberecht.
– Die Zahl der Flüchtlinge geht aufgrund politischer Maßnahmen in
2016 und den Folgejahren gegenüber 2015 deutlich zurück.
– Es erfolgt weitere Zuwanderung über Familiennachzug.
– Insgesamt entspricht die Zuwanderung bis 2030 etwa der
Zuwanderung im Jahr 2015, also einer Million.
– Die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt wie
im Jahr 2015 nach dem Königsteiner Schlüssel, der die
Einwohnzahl und das Steueraufkommen berücksichtigt.
– Die Verteilung der Flüchtlinge innerhalb der Bundesländer auf
die Kreise erfolgt nach Bevölkerungsanteilen.

Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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