Immobilienkauf in GbR? / Notare erklären Vor- und Nachteile

Jeder, der schon einmal den Gang zum Notar
angetreten hat, um gemeinsam mit einer oder gar mehreren weiteren
Personen eine Immobilie zu kaufen, kennt die Fragen: Wie soll
rechtlich abgebildet werden, dass das Haus oder die Wohnung nicht von
lediglich einer Person, sondern von zweien oder gar mehreren erworben
werden soll? Ist es hierbei empfehlenswert, eine GbR, also eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu gründen und die Immobilie mit
dieser zu erwerben?

„Diese Fragen lassen sich nicht allgemeingültig beantworten, zu
verschieden sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls und die
Vorstellungen der Beteiligten“, weiß Dr. Moritz Menges,
Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer.

Die Zahlen belegen, dass der Erwerb einer Immobilie durch eine im
Beurkundungstermin oder bereits zuvor gegründete GbR in der Praxis
die Ausnahme darstellt. In der Regel wird eine Immobilie bei einer
Mehrzahl von Erwerbern nach ideellen Bruchteilen erworben, das
bedeutet, dass im Grundbuch eingetragen wird, welcher Bruchteil der
Immobilie von jedem der Käufer erworben wird. Bei dem Erwerb durch
eine GbR ist die Lage insoweit anders, als die GbR selbst die
Immobilie im Ganzen erwirbt und die Gesellschafter der GbR
„lediglich“ Anteile am Vermögen der Gesellschaft halten – ihnen
geh̦rt also die gesamte Immobilie gemeinsam und nicht Рwie bei dem
Erwerb nach Bruchteilen – jedem einzelnen von ihnen ein bestimmter
Bruchteil der Immobilie.

Doch worin bestehen die praktischen Unterschiede zwischen dem
Erwerb nach Bruchteilen und demjenigen in GbR? „Der wesentliche
Unterschied des Erwerbs in GbR liegt in der größeren Flexibilität“,
erklärt Menges. „Die GbR-Gesellschaftsanteile lassen sich ohne
erneute Befassung eines Notars und weitgehend
grunderwerbsteuerneutral übertragen, und zwar sowohl an
Mitgesellschafter als auch an bislang nicht beteiligte Dritte“, so
Menges weiter. Hiermit können beispielsweise unterschiedliche
Eigenkapitalbeiträge fortlaufend, sogar gleitend, durch
Verschiebungen der Beteiligungsquoten abgebildet werden. Ebenfalls
ist es – um ein weiteres Beispiel zu nennen – auf diese Weise
möglich, volljährige Kinder stufenweise an Immobilien zu beteiligen.
Des Weiteren bietet der Erwerb in GbR auch die Möglichkeit, bei
Ehegatten mit ausländischen Güterständen, die sich nicht oder nur
schwierig mit dem Erwerb in Bruchteilseigentum in Einklang bringen
ließen, Probleme zu vermeiden. Weitere Vorteile des Erwerbs in GbR
können darin erblickt werden, dass die konkreten Beteiligungsquoten
im Grundbuch nicht ersichtlich und über Klauseln im GbR-Vertrag
weitreichende Einflussnahmen auf das Erbrecht möglich sind.
Schließlich kann mit dieser Gestaltung vermieden werden, dass ein
einzelner Erwerber seinen Teil am Grundstück eigenmächtig ohne
Mitwirkung der anderen – wie im Falle des Bruchteilserwerbs –
verkaufen oder verschenken kann.

Jedoch warnt Menges, „dass dieser Flexibilität auch Nachteile
gegenüber stehen, da zum einen die rechtliche Gestaltung erheblich
komplizierter wird und zum anderen kein sachkundiger Notar mehr an
späteren Übertragungen der Gesellschaftsanteile mitwirkt. Vor diesem
Hintergrund empfiehlt sich der Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen
Rechts regelmäßig nur für Profis, die zur Vermeidung zusätzlicher
Beratungskosten den größeren Gestaltungsaufwand selbst bewältigen
können und den mit dieser Gestaltung verbundenen Risiken zu begegnen
wissen.“

Es sollten daher im Einzelfall die Vor- und die Nachteile
gewissenhaft gegeneinander abgewogen werden. „Im Zweifel wird sich
die GbR für ein „normales“ Ehepaar nicht anbieten; hier dürfte der
Erwerb in Bruchteilseigentum vorzugswürdig sein“, meint Menges.
„Dagegen könnte sich der Erwerb in GbR für Ehegatten mit schwierigen
Güterständen oder für Erwerber, die den höheren Gestaltungsaufwand
und die Risiken nicht scheuen, zum Beispiel bei einer Gruppe
befreundeter Investoren, als eine interessante Alternative erweisen“,
so Menges weiter. Er empfiehlt, „sich rechtzeitig von einem Notar
beraten zu lassen, um im Einzelfall die richtige Entscheidung zu
treffen.“

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