(NL/7186647313) Vor wenigen Tagen, am 31.01., habe ich an dieser Stelle beschrieben, was man unter „Rendite“ versteht. Sie drückt üblicherweise das Verhältnis von Jahresnettomiete zu Kaufpreis aus. Damit handelt es sich um eine Bruttorendite. Und hier beginnt das Problem.
Nicht allen Investoren ist klar, dass die Bruttorendite zur Beurteilung der Rentabilität längst nicht ausreicht. Leider gibt es kaum exakte Informationen für Laien, die sich möglicherweise zum ersten Mal mit dem Kauf einer Anlageimmobilie beschäftigen, dazu.
Dass dem tatsächlich so ist, erfahre ich immer wieder in meinen Seminaren. Beim Kauf wurden schlimme Fehler gemacht und jetzt möchte man diese korrigieren.
Meine grundsätzliche Empfehlung lautet: Passen Sie auf beim Einkauf! Hier müssen die Weichen richtig gestellt werden.
Wie schon im letzten Beitrag angekündigt, zeige ich nachfolgend die ersten Schritte zur Ermittlung der Nettorendite.
Wie bereits am 31.01. gezeigt beträgt die Bruttorendite bei einem Anlageobjekt für 500.000,– Kaupreis und einer monatlichen Nettomiete von 2.500,– 6 %.
Denn:
Jahresnettomiete (2.500,– x 12) 30.000,– / Kaufpreis 500.000,– x 100 = 6.
Dass es damit nicht getan ist wissen Sie bereits. Zum Kaufpreis kommen Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und eventuell Maklerprovisionen.
Bei einer angenommenen Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises, realistisch veranschlagten Notar und Grundbuchkosten von 2 Prozent sowie einer Maklerprovision von hier unterstellten 3,57 Prozent sieht die Rechnung folgendermaßen aus:
Jahresnettomiete / (Kaufpreis Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch Makler) x 100
30.000,– / (500.000,– 25.000,– 10.000,– 17.850,– ) x 100 = 5,4 %
Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten sinkt die Rendite von 6 auf 5,4 Prozent.
Das Objekt bleibt interessant.
Nur die Renditeberechnung haben wir noch nicht abgeschlossen.
Wie steht es denn um die laufenden Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten, die den Ertrag dauerhaft schmälern.
Wie ermitteln wir diese Kosten und wie berücksichtigen wir sie?
Das zeige ich im nächsten Beitrag.
Wer alle Informationen zum sicheren und geschickten Ankauf von Immobilien sofort und umfassend möchte, dem sei dieses Buch (http://www.amazon.de/Der-kritische-Immobilienkurs-Vermögenssicherung-Euro-Desaster/dp/3981499638/ref=aag_m_pw_dp?ie=UTF8&m=A116RQBEN4LOGQ) empfohlen.
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