Das Fondsobjekt besteht aus acht Gebäuden und liegt in einem Wohngebiet in guter Lage, etwa 800 Meter von der Esslinger Innenstadt entfernt. Auf das Pflegeheim entfallen 27 Prozent der Mieteinnahmen. Das Heim ist an den Arbeiter-Samariter-Bund verpachtet, einen Heimbetreiber guter Bonität. Die Indexierung des Vertrags ist im Branchenvergleich leicht unterdurchschnittlich. Mit 70 Prozent entfällt der größte Teil der Mieteinnahmen auf den Bereich betreutes Wohnen. Die 142 Wohnungen sind einzeln vermietet. Die Mieten sind – was im Wohnsegment unüblich ist – zu 100 Prozent an die Inflation gekoppelt. Hinzu kommen noch vier kleinere Gewerbeflächen.
Die gesamte Fondskalkulation basiert auf den Ist-Daten des seit 14 Jahren betriebenen Objekts. Der Initiator kalkuliert vergleichsweise konservativ. Neben einem kalkulierten Leerstand von 250 Quadratmetern, berücksichtigt der Initiator bei der Mietsteigerung einen Sicherheitsabschlag. Zudem sind die Instandhaltungskosten mit 10 Euro pro m² und Jahr vergleichsweise hoch angesetzt.
Der Pachtvertrag für das Pflegeheim läuft Ende 2026 aus. Sollte der Pächter nicht verlängern, ist eine Neuvermietung notwendig, um die Immobilie wie geplant 2028 verkaufen zu können. Der kalkulierte Verkaufsfaktor entspricht dem Einkaufsfaktor. Dies ist nach Ansicht von Scope für die dann 30 Jahre alte Immobilie leicht zu optimistisch.
Die Scope-Analysten stufen die Investmentqualität des Fonds als gut ein, was einem Investment-Rating von A+ entspricht.
Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse wurde eine Renditeerwartung (n. St.) von 3,84 Prozent (Mid-Case) und eine Volatilität von 0,93 Prozent ermittelt.
Im separaten Management-Rating vom November 2011 zeigt das Management von Hamburg Trust aus Sicht der Scope-Analysten in seiner Gesamtheit und im Segment Immobilien eine hohe Qualität (A).
Weitere Informationen unter:
http://www.scope-group.com
Hamburg Trust domicilium 9 erhält A+ von Scope hinzugefügt von Presse am
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