Finanzspezialstudie von bbw Marketing: Immobilienfinanzierung 2009/2010

Die Finanzkrise drückt die Bauzinsen und verstärkt die Kapitalanlage in Immobilien. Immobilienkäufer profitieren von anhaltend niedrigen Zinsen für Hauskredite und das Streben nach einer Kapitalanlage in reale Werte wie Immobilien als Folge der Krise nimmt zu. Bisher leben erst knapp die Hälfte aller Privathaushalte in den eigenen vier Wänden. Vor dem Hintergrund der geringen Eigentümerquote in Deutschland und dem demographischen Wandel zählen zwei Bevölkerungsgruppen zukünftig zu potenziellen Immobilienerwerbern: Familien mit Kindern sowie Personen, die sich in der zweiten Hälfte ihres Berufslebens befinden. Der Markt für Wohnimmobilienfinanzierer bietet für die deutschen Finanzdienstleister in den kommenden Jahren ein erhebliches Potenzial. Das Wachstum der privaten Baufinanzierungen wird ab 2010 wieder zunehmen, denn es gibt nach wie vor einen hohen Bedarf an Eigenheimbesitz und die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Dabei werden Bestandskäufe und Renovierungen zunehmend dem Neubau den Rang ablaufen. Die privaten Haushalte werden in den fünf Jahren ab 2010 ihren Wohnungsbaukreditbestand um rund 15 Prozent oder mehr als 150 Milliarden Euro auf 1.168 Milliarden Euro ausdehnen. Etwa die Hälfte des Vermögens der privaten Haushalte ist in Immobilien investiert. Die Immobilieninvestitionen im Jahr 2008 beliefen sich auf über 220 Milliarden Euro. Verwendet wird das Geld nach GEWOS etwa zu einem Drittel jeweils für den Kauf von gebrauchten Häusern und Wohnungen sowie für Modernisierungen. Das Gewicht des Neubaus ist mit weniger als einem Fünftel inzwischen vergleichsweise gering.

Die Finanzkrise scheint sich positiv auf den Immobilienmarkt auszuwirken. Insgesamt über ein Drittel (37 Prozent) der Deutschen plant in den nächsten Jahren nach einer IMWF-Befragung eine eigene Immobilie zu kaufen. Als häufigsten Grund für den geplanten Immobilienkauf nannten 38 Prozent der zukünftigen Eigenheimbesitzer spontan die Altersvorsorge. Die zweitwichtigste Triebfeder für den Immobilienerwerb: Im eigenen Zuhause lasse es sich günstiger wohnen als zur Miete (34 Prozent). Auf Platz 3 der Rangliste folgt der Wunsch nach Eigentum (29 Prozent).

In unsicheren Zeiten sind die eigenen vier Wände offenkundig die solidere Investition. Die Sparer sind durch die Finanzkrise irritiert und setzen zunehmend auf Sachwerte. Die Sicherheit des Bausparens steht bei den Sparern hoch im Kurs. Sie haben einfach genug von Produkten, die nur eine schnelle Rendite versprechen. Für zusätzliche Impulse sorgt die „Wohn-Riester“ Förderung. Die Anlageformen „Investmentfonds“ und „Aktien“ sind dagegen bekanntlich die „Verlierer“ unter den Geldanlagen.

Die privaten Bausparkassen haben im Jahr 2008 fast 31 Milliarden Euro an Baugeldern ausgezahlt und damit einen neuen Rekord erzielt. Das war ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 18,5 Prozent. Mit 62,8 Milliarden Euro hatten die 15 Mitgliedsinstitute des Verbandes Privater Bausparkassen gleichzeitig das zweitbeste Neugeschäft.

Der geplante Verwendungszweck bei Bausparverträgen in den meisten Fällen nicht der Erwerb von Wohneigentum, sondern es dominiert der Verwendungszweck Modernisierung bzw. Renovierung des Hauses oder der Wohnung mit einem deutlichen Abstand. Ungewöhnlich viele Immobilieninteressenten planen, ihr Eigenheim mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil zu finanzieren. Angesichts der Finanzkrise scheinen viele Deutsche die Immobilie als sicheres Wertaufbewahrungsmittel für ihr Vermögen wieder zu entdecken.

Bislang hat sich das in Deutschland dominierende Finanzierungssystem im Wohnungsmarkt als weniger krisenanfällig erwiesen, da es deutlich stärker auf dem Vorsichtsprinzip sowie auf konservativeren Bewertungsrichtlinien und konservativerem Verschuldungsverhalten beruht. Dennoch steht der Markt für Baufinanzierungen in Deutschland vor einer grundlegenden Umwälzung. Bisher war dieses Geschäft eine feste Domäne von Geschäftsbanken, Sparkassen sowie der Volks- und Raiffeisenbanken. In den kommenden Jahren wird ihr Marktanteil jedoch spürbar sinken.

Für den vorliegenden bbw-Branchenreport „Immobilienfinanzierung“ wurde im Zeitraum Mai bis Juni 2009 eine Befragung von insgesamt 104 Entscheidungsträgern in Finanzdienstleistungsunternehmen und Baufinanzierern hinsichtlich über ihrer Einschätzung zur Entwicklung des Marktes für Immobilienfinanzierung durchgeführt. Insgesamt gehen damit 73 Prozent aller von bbw Marketing befragten Entscheidungsträger von einem Wachstum für die nächsten Jahre aus, auch wenn mehrheitlich nur eine geringe Wachstumsrate erwartet wird. Die Experten zählen die Direktbanken und Online-Baufinanzierer zukünftig zu den Marktgewinnern bei der privaten Baufinanzierung. Dies zu 79 Prozent bei den Direktbanken und hinsichtlich der Online-Baufinanzierer zu 72 Prozent Mit einem Abstand von mehr als 30 Prozentpunkten folgen die Bausparkassen auf dem dritten Rang.

Die Finanzkrise selbst stellt für die Experten aus Finanzdienstleistungsunternehmen und Baufinanzierern keine negative Beeinflussung des privaten Baufinanzierungsmarktes dar. Zwei Drittel der Experten lehnen die Aussage, dass der Baufinanzierungsmarkt durch die Finanzkrise besonders stark betroffen ist, ab. Die bbw-Studie beleuchtet nahezu alle Facetten des Immobilienmarktes. Von Marktdaten über das Thema Bauspargeschäft und Finanzierung von privatem Wohneigentum bis hin zu Markttendenzen und Prognosen. Die bbw Finanzspezialstudie Immobilienfinanzierung ist zu beziehen bei: bbw Marketing Dr. Vossen & Partner, Liebigstraße 23, D-41464 Neuss.